Omnichannel 2019
Datacenter
 

19/10/2018

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di Avv. Antonella Ceschi

Come si costruisce la casa dei dati

Il real estate in ambito data center. I passi e alcuni aspetti legali per un approccio informato alla realizzazione di soluzioni immobiliari adatte allo scopo di proteggere infrastrutture e asset IT.

Data Center

Il data center è un luogo fisico protetto che fornisce un servizio di continuità di potenza, di condizionamento e sicurezza fisica per applicazioni hardware e software. Normalmente viene realizzato da un’azienda specializzata che poi affitta spazi e server ad altre società. Nel mondo ci sono oltre 500mila data center, che occupano complessivamente oltre 26,5 milioni di metri quadrati, all’incirca 3.308 campi da calcio (fonte: ‘State of Data Center’ del 2012 di Emerson Network Power, oggi Vertiv). Secondo il ‘Digital Universe Study’, commissionato da Dell EMC e IDC, nel 2020 si dovrebbe arrivare a 35 zettabyte di dati digitali immagazzinati nei data center di tutto il mondo. Per intenderci, l’equivalente dello spazio storage di oltre 62 miliardi di iPad da 16 GB. In Italia sono presenti circa 66 data center di grandi dimensioni distribuiti in 24 aree geografiche, di cui circa 23 nell’area di Milano e 6 su quella di Roma. Sono, invece, circa mille in totale i data center suddivisibili per dimensione e scopo: 30 quelli dei grandi service provider, outsourcer e centri servizi, 100 quelli dei grandi clienti, 500 quelli piccoli, con ownership mista fra aziende e service provider, a cui vanno aggiunti le strutture, come i Ced di piccole dimensioni.

Un occhio alle linee guida
La progettazione di un data center è estremamente complessa. Costruire un ambiente centralizzato, idoneo e performante, dotato di strutture ben dimensionate e con livelli elevati di sicurezza, affidabilità ed efficienza nell’erogazione dei servizi non è facile. Per questo motivo è stato creato uno standard di riferimento. Le best practice, ovvero le linee guida per la realizzazione di un data center seguono lo standard TIA-942. Nella TIA-942 sono presenti indicazioni sulla definizione degli spazi e il design dei CED, sulla realizzazione dei cablaggi, sulle condizioni ambientali. Nonostante l’attenzione posta sia in fase di progettazione che di realizzazione, secondo i dati dell’Uptime Institute, il 40% delle interruzioni di servizio dei data center è causato da errori umani. Non a caso i migliori data center sono vere e proprie fortezze blindate, spesso sorvegliati da guardie armate e l’accesso è consentito solo alle persone autorizzate, attraverso sistemi di controllo regolati tramite soluzioni di identificazione univoca come badge magnetici, card RFID, soluzioni biometriche. Un altro criterio di sicurezza è la compartimentazione dei data center ai dipendenti, in modo da garantire l’accesso solo a determinate sale e zone della struttura, negando l’ingresso ad altre aree. L’aspetto cardine di un data center è la sua sicurezza fisica e logica. I data center sono infatti il punto di incontro tra l’immobiliare e la tecnologia. Da un lato è necessario preservare la continuità elaborativa delle unità ospitate nel data center, mediante una serie di caratteristiche costruttive e di allestimento, dall’altro è fondamentale proteggere i dati e le applicazioni che risiedono nei sistemi di storage e vengono elaborati dai sistemi informativi. Principalmente gli step necessari per la creazione di un data center sono tre, e nello specifico:

1. Acquisto o locazione dell’area o immobile da destinare a data center.

2. Opere di allestimento.

3. Fornitura di soluzioni hardware e software.

Il primo passo per la realizzazione di un data center è dunque l’individuazione del sito (area/immobile) dove andrà a sorgere, o verrà implementata in caso di immobile esistente, la struttura destinata a tale attività.

Il data center ha delle caratteristiche molto particolari rispetto agli altri edifici industriali. In primo luogo necessita dei collegamenti di fibra ottica e di potenza che non è semplice portare ovunque, ma soprattutto deve essere in zone non soggette a rischi di eventi naturali, come inondazioni, alluvioni, terremoti e quant’altro, e distanti da ferrovie e aeroporti. Inoltre non può avere nelle vicinanze industrie che fanno lavorazioni pericolose (come raffinerie, stoccaggio gas, centrali nucleari) e gli edifici devono essere isolati e rinforzati per poter resistere a eventuali minacce terroristiche. Tutte queste peculiarità fanno sì che realizzare un progetto di questo tipo abbia anche elevati costi. L’acquisto di un terreno è solo una parte minima dell’investimento, in quanto i costi di realizzazione di data center sono di svariati milioni di euro, in funzione del progetto, dove l’impatto maggiore è dato dall’alto contenuto tecnico e tecnologico delle infrastrutture realizzate. Quando si parla di progettazione di un nuovo data center, i temi guida sono ovviamente l’efficacia delle infrastrutture, il contenimento del fabbisogno energetico, la rapidità della realizzazione, il valore e i tempi di ritorno dell’investimento e, ultimamente, anche un’attenta valutazione dei criteri antisismici.

Consumi, spazi e scelta del sito
L’ottimizzazione dei consumi e degli spazi associati al giusto compromesso economico risultano essere la premessa fondamentale di una buona progettazione e della successiva gestione. È importante creare una struttura compatibile in termini di costi - non solo di hardware, ma anche energetici e di alimentazione - alle esigenze aziendali, pensando da subito alle possibili evoluzioni dell’impresa e implementazioni hardware in modo tale che sia proporzionata alle necessità di business e sia concorrenziale sul mercato. L’implementazione di pannelli fotovoltaici per la produzione energetica, la possibilità di sfruttamento di energia eolica, la creazione di unità di trattamento dell’aria con sistemi di raffrescamento ad acqua dedicati alla sala server, l’ideazione di pareti ventilate mobili, la realizzazione dei sistemi antincendio perimetrali e l’allocazione dei gruppi di continuità sotterranei per evitarne il surriscaldamento, sono un esempio di nuove tecnologie e metodi di costruzione specifici per i data center.
Dal punto di vista della location, occorre valutare naturalmente la destinazione d’uso, le caratteristiche dell’area prescelta, la vicinanza o la disponibilità di infrastrutture e il collegamento con gli snodi di accesso alla rete MIX o NaMex. La ricerca del sito può essere orientata anche nella riconversione di immobili in disuso, ovviamente con determinate caratteristiche civili/strutturali, e ubicati in maniera strategica. Altro aspetto fondamentale da tenere in considerazione riguarda l’ottimizzazione dei consumi, utilizzando il più possibile le fonti di energia alternative presenti, compatibilmente con le esigenze desiderate e con i vincoli normativi. Per esempio si è pensato di raffreddare le sale CED mediante l’utilizzo di enormi quantità di acqua prelevate dalle falde acquifere presenti in abbondanza nel territorio. A fianco ai grandi data center, sulla spinta dei progetti Internet of Things, cresce la richiesta di un nuovo modello di data center in grado di fornire capacità di elaborazione a livello locale con maggiore velocità, flessibilità e minori costi. Si è pensato in questi casi di adibire le vecchie centrali telefoniche a data center di piccole dimensioni, che presentano il vantaggio di essere già ben serviti tramite i collegamenti in rame o in fibra sebbene richiedano un aggiornamento per soddisfare gli standard dei data center moderni in merito ad alimentazione e raffreddamento.

Aspetti di compatibilità
Una volta selezionato il sito occorre considerare sia la destinazione urbanistica dell’area, sia l’atteggiamento dei Comuni rispetto allo sviluppo di un data center. Va fatta un’attenta analisi sulla presenza di eventuali servitù, sia sotto servizi che elettrodotti (oltre che quelle reali). A livello di destinazione il data center è compatibile con la destinazione industriale, pertanto possono andare bene sia aree industriali che immobili industriali dismessi o in dismissione (consorzi Asi). Per quanto concerne il contratto di acquisto o locazione, la parte più significativa è quella riguardante l’appalto per l’allestimento e la successiva manutenzione che incidono significativamente anche in termini di costo. In caso di locazione il contratto deve essere sufficientemente lungo da coprire l’ammortamento dell’investimento e trascritto, per renderlo opponibile a terzi, anche in eventuali procedure concorsuali. Venendo alla fase costruttiva, nel campo dei data center, progettisti, costruttori e produttori di attrezzature hanno il know-how tecnico per creare progetti che possano soddisfare qualunque esigenza, impiegando tecniche innovative per risolvere problemi tecnici complessi. In tale contesto è fondamentale adottare un’impostazione contrattuale che più che creare contrapposizioni tra le parti, miri a trovare soluzioni in caso di problemi. Normalmente, il contratto di appalto sarà di tipo misto di fornitura in opera, servizi, lavori e relativa manutenzione. Dovranno infatti essere disciplinate le fasi relative ai lavori di costruzione o di allestimento, ai servizi e alle forniture, che poi andranno a formare un unico contratto chiavi in mano. Il fulcro del contratto, esclusa la parte immobiliare, che viene definita sulla base del capitolato lavori edili di concerto con i fornitori delle attrezzature, è costituito dagli allestimenti tecnologici specializzati e dai relativi locali tecnici correlati da allestire. Nonché dal servizio di manutenzione e da quello di risoluzione dei problemi.

L’assicurazione è fondamentale
Completata la fase di costruzione e/o allestimento dell’immobile e la sua implementazione con la fornitura di hardware e software, il contratto normalmente mantiene la sua operatività limitatamente alla fornitura di aggiornamento hardware e software e per l’aspetto relativo ai servizi di intervento e ripristino degli apparati forniti. I servizi comprendono tutte le componenti di cui il data center necessita, dalle soluzioni aria caldo/freddo, sicurezza e vigilanza fisica dei locali, pulizia, collegamenti alla rete, fino alla formazione del personale. Un aspetto importante, che ha anche una certa rilevanza economica, consiste infine nella sottoscrizione di adeguata polizza assicurativa per i danni derivanti e connessi all’esecuzione del contratto, che deve ricomprendere sia la fase iniziale dell’appalto, nel quale viene realizzato il data center, sia la fase a regime nella quale devono venire in considerazione anche le responsabilità nei confronti dei soggetti destinatari dei servizi forniti dal data center.

*l'autrice lavora presso lo Studio Legale Bird&Bird Italia

 
TAG: Networking

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